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Sous-location sans autorisation du bailleur : les sous-loyers doivent lui être remboursés

Mis à jour : 7 oct. 2019


Le locataire ne peut pas sous-louer son logement


En application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas sous-louer son logement, constituant sa résidence principale, sauf avec accord écrit du bailleur.


Cette clause est d'ailleurs expressément reprise dans la plupart des baux d’habitation, qu’il s’agisse d’un logement nu ou d'un meublé.


Ainsi, le locataire qui souhaite sous-louer doit solliciter l’autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur tant sur le principe même de la sous-location que sur le montant du loyer, celui-ci ne pouvant en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal.


A défaut de cette autorisation, la sous-location est illicite.


Mais, concrètement, quels sont les risques ?


La sous-location illicite peut entraîner la résiliation du bail et le bailleur pourra engager une procédure d'expulsion.

Mais dans cette décision importante la Cour de Cassation reconnaît également que le bailleur a subi un préjudice financier, qu’il convient de réparer en son intégralité, et qu'en conséquence les sous-loyers doivent revenir au bailleur.


En effet, les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété (art 546 du Code civil) et appartiennent au propriétaire. En effet, « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit ».


L'usus, le fructus, et l'abusus, attributs consacrés du droit de propriété.


La Cour de Cassation vient ainsi confirmer la position de la Cour d’appel de Paris sur ce sujet :

« Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées »

Cour de cassation - Troisième chambre civile Arrêt n°745 du 12 septembre 2019 (18-20.727)


Pour rappel, enfin, dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans certaines villes dites « zones tendues » de plus de 50.000 habitants, le locataire, même dûment autorisé, qui souhaite sous-louer son logement devra le déclarer auprès de la Mairie (amende civile de 5.000 €) et respecter la limite de 120 jours de location par an, maximum.

(Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016)


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